La revue des nouveaux usages
et du pouvoir des lieux.

Haut
© Laurent Zylberman

L’avenir du bureau, un sujet clé pour les investisseurs

0

Sébastien Daguenet, directeur des relations investisseurs chez Invesco Real Estate, prend la plume sur in interiors afin de donner son point de vue sur les perspectives relatives à la demande de bureaux à moyen terme.

 

Alors que de nombreux employés continuent de travailler de chez eux, le débat s’accentue sur les perspectives de la demande de bureaux à moyen terme, sur la manière dont ces bureaux seront utilisés et sur les localisations qui seront privilégiées par les entreprises.

S’il est évidemment trop tôt pour apporter des réponses définitives sur ce sujet – et si celles-ci varieront forcément d’un marché à l’autre –, il nous semble essentiel d’y réfléchir. Afin d’anticiper l’évolution des besoins en matière d’immobilier de bureau, les équipes d’Invesco Real Estate ont travaillé en partenariat avec McKinsey en examinant d’abord l’évolution des souhaits de flexibilité exprimés par les employés, puis les coûts et avantages de l’augmentation du travail à distance pour les organisations.

En quelques mots, les perspectives pour les immeubles de bureaux semblent rester équilibrées. Le souhait des salariés en faveur d’une plus grande flexibilité peut être organisé par de nombreux employeurs en modifiant, d’une part, les espaces de travail afin de favoriser la collaboration, la mise en réseau et la culture d’entreprise et en intégrant, d’autre part, le fait que les missions individuelles ou routinières peuvent être réalisées de manière au moins aussi productive à domicile.

De ce fait, la demande globale d’espaces de bureaux dans les principaux quartiers d’affaires ne devrait pas substantiellement évoluer, compte tenu de la nécessité de pouvoir accueillir la majorité des équipes les jours de pointe.

Du côté des investisseurs, ce thème de l’avenir du bureau est absolument essentiel, puisque, selon les chiffres de MSCI, la part des bureaux dans les portefeuilles immobiliers mondiaux représente près de 40 % et leur performance est principalement liée à deux grands indicateurs que sont la demande et le choix de la localisation.

Les études réalisées par les équipes de McKinsey ont établi qu’une majorité des salariés apprécie de travailler de la maison et 68 % des salariés interrogés estiment qu’ils sont au moins aussi productifs en travaillant à domicile. Il en résulte que les salariés veulent augmenter le temps qu’ils passent à travailler à domicile, et ce même lorsque la pandémie sera terminée, la moyenne chiffrant ce temps de télétravail à 27 %, soit environ six jours par mois.

Du point de vue de l’employeur, il y a un l’équilibre à trouver. Le travail à distance peut générer de la valeur pour les entreprises. Pas seulement en réduisant les coûts et en augmentant la satisfaction des employés, mais également en améliorant l’efficacité opérationnelle et la résilience organisationnelle, ainsi qu’en élargissant potentiellement le réservoir de talents accessibles.

Toutefois, ces avantages du travail à distance doivent être nuancés par le fait que la part de travail qui peut être effectuée à domicile varie considérablement d’un secteur à l’autre et au sein d’une même entreprise. Le fait de réaliser certaines tâches en présentiel peut ajouter une valeur supplémentaire.

La conclusion de cette étude est que lorsque l’on combine les différentes tâches que chaque employé exerce, seul un nombre limité de fonctions peut être entièrement effectué à distance. La plupart des employés s’acquitteront donc mieux de leurs missions avec un certain degré de présence au bureau.

Nous devrions dès lors assister à une réduction du pourcentage de temps total travaillé au bureau, mais le désir général des employés pour une plus grande flexibilité n’est pas selon nous susceptible de réduire matériellement la demande locative à terme, étant donné les besoins des employeurs de pouvoir accueillir la plupart des employés les jours de pointe, généralement du mardi au jeudi.

Avant la pandémie, les employeurs misaient déjà de façon croissance sur un environnement de travail de qualité pour attirer et fidéliser leurs salariés et cette tendance devrait se maintenir compte tenu d’une pénurie persistante de talents dans certains secteurs clés.

À l’avenir, la demande globale d’espaces de bureaux devrait ainsi peu s’ajuster, voire pas du tout, avec pour principale conséquence l’augmentation de l’espace disponible par personne et un réaménagement en espaces collaboratifs et flexibles, mettant en avant la santé et le bien-être des occupants.

Nous pensons également que les offres de coworking devraient rester attractives pour un certain nombre d’entreprises qui chercheront à gérer au mieux leurs coûts à l’issue de la pandémie, même s’il semble probable que certains opérateurs de bureaux flexibles en profiteront, tandis que d’autres ne survivront pas…

 

Quoiqu’il en soit, la plupart des marchés européens – et notamment la France – ne peuvent proposer que peu d’opportunités de développements dans les quartiers centraux où les taux de vacance sont peu élevés. Cette configuration devrait renforcer plus encore l’intérêt pour les bureaux modernes de qualité, bien desservis par les transports et donc soutenir leurs loyers à un niveau relativement élevé.

 

Sébastien Daguenet est directeur des relations investisseurs chez Invesco Real Estate. Il est responsable de la gestion et du développement des activités d’Invesco Real Estate en France, qui propose des solutions transfrontalières d’investissement immobilier aux investisseurs français.

Photo d’ouverture : Tour Trinity, à La Défense. © Laurent Zylberman. Portrait de Sébastien Daguenet : © DR