Photo à la Une : © Margaux Demaria

Sur une friche industrielle de Villejuif, à proximité du futur Campus Grand Parc, Icade Promotion et Uxco Group ont ouvert début janvier ECLA Paris Villejuif, une résidence étudiante et de coliving proposant 863 lits, répartis sur 754 logements, ainsi que 2 500 m² de services. Regards croisés sur une opération résidentielle XXL avec Florelle Visentin-Klein, présidente d’Océanis Promotion et directrice générale déléguée d’Uxco Group, Emmanuel Desmaizières, directeur général d’Icade Promotion, et Anne-Charlotte Zanassi, architecte-associée chez Philéas. 

Un projet

Anne-Charlotte Zanassi : Philéas a été impliqué très en amont sur cette opération, puisque nous étions déjà en contact avec le propriétaire du terrain et avons commencé par élaborer des scénarios, sans commande au départ, pour établir avec la Ville de Villejuif le champ des possibles. Petit à petit, le projet s’est construit avec l’arrivée d’Icade Promotion, puis d’Uxco Group, avec qui nous travaillions déjà sur une autre résidence ECLA, celle-ci en restructuration lourde (à Noisy-le-Grand). Dès le début, l’ambition pour ce site était de développer un projet mixte et structurant pour la ville de Villejuif en plein développement, notamment autour de son futur Campus Grand Parc dédié à la santé. Nous cherchions donc à proposer des services attractifs en rez-de-chaussée, adossés à une résidence de grande ampleur. En tant qu’architecte, notre travail a donc consisté à concrétiser cette vision tout en y intégrant au mieux les attentes des promoteurs, de la Ville et des riverains, comme la création d’espaces verts, ce qui nous a permis de travailler sur le concept de densité apaisée, dont cette opération est un démonstrateur.

Emmanuel Desmaizières : Les histoires de réalisations immobilières commencent en général avec la prospection foncière et, en l’occurrence, les équipes d’Icade ont travaillé ce sujet très en amont. Ce projet, à la frontière du coliving et de la résidence étudiante, est emblématique du positionnement d’Icade Promotion en tant que promoteur généraliste, puisqu’il démontre bien notre volonté de traiter tous les besoins résidentiels pour toutes les catégories sociales. Il se réalise par ailleurs sur une friche industrielle artificialisée et dans un environnement urbain desservi par les transports en commun, ce qui l’inscrit directement dans la transformation de la ville et la lutte contre l’étalement urbain. Sur un site de près de 1 ha, nous sommes parvenus à verdir près de 10  % de l’emprise au sol tout en construisant un ensemble immobilier structurant, en mesure de loger près d’un millier d’étudiants et de jeunes actifs. Pour toutes ces raisons, cette opération est porteuse de sens en matière de développement urbain.

Florelle Visentin-Klein : Lorsque nous avons été approchés par Philéas et Icade, nous avons été emballés par l’opportunité d’utiliser cette frange industrielle, dans une logique de requalification, pour redonner vie à ce territoire au travers d’une offre structurée répondant à un besoin avéré dans un secteur très urbain. La force de notre groupe est de concevoir, détenir et exploiter. Le fait d’être en copromotion sur ce projet met en lumière une vraie complémentarité entre Icade et la chaîne de valeur qu’incarne Uxco Group en tant qu’investisseur, promoteur et opérateur intégré.  Cette résidence ECLA, la troisième ouverte en France, est une réponse singulière et structurée aux besoins du marché et de la collectivité, un projet d’envergure diversifiant et différenciant avec 863 lits répartis sur 754 logements et ses 2 500 m2 de services. La réussite du cabinet Philéas aura été d’avoir pensé cette opération de plus de 20 000 m2 pour qu’elle s’inscrive parfaitement dans son environnement malgré sa taille imposante.

© Margaux Demaria

Un concept 

FVK : Par la nature même du concept ECLA, novateur et hybride, entre l’hôtellerie et la résidence étudiante, mais avec la particularité d’offrir des services extrêmement généreux, nous sommes très attentifs au fait de réaliser des résidences bienveillantes. L’expertise d’Océanis Promotion porte depuis 25 ans sur ce que l’on qualifie de « promotion gérée », en quelque sorte une antithèse du modèle industriel, qui se traduit par une démarche très locale et une identité propre à chacune de nos résidences, ici incarnée par la thématique « Care ». En nous inspirant du territoire, et dans une logique de porosité avec les éléments environnants, nous avons ainsi développé une thématique pensée autour du bien-être. C’est d’ailleurs pourquoi nous avons noué un partenariat avec l’association Vaincre le cancer, qui sera implantée dans les locaux d’ECLA, une évidence au vu de l’environnement dédié au soin dans lequel s’implante la résidence.

ED : Dans une opération comme celle-ci, le rôle du promoteur est toujours de trouver un équilibre entre les parties prenantes du propriétaire du foncier, de l’administration municipale en passant par le propriétaire final. La qualité architecturale et les réponses apportées par Philéas aux enjeux environnementaux ont permis à cette résidence ECLA et à son thème « Care » de remporter l’adhésion de tous. Villejuif possède déjà une attractivité forte auprès des étudiants, avec huit établissements d’enseignement supérieur sur place à la fois dans le domaine de la santé et dans celui de la technologie ainsi que du digital. Nous y avons donc trouvé un terreau fertile pour un équipement de cette taille, qui faisait partie lors de sa conception des tout premiers établissements où une taille critique permet d’apporter une offre de services accrue en socle et ouverte sur la ville. Le processus de création d’une telle résidence s’apparente finalement davantage à celui employé pour un projet tertiaire que pour une opération résidentielle, qui est la généralement vendue à la découpe auprès de clients particuliers. Cela se répercute notamment dans la morphologie du bâtiment, avec un socle beaucoup plus important de services communs s’apparentant presque à un équipement public ou du bureau plutôt qu’à un immeuble résidentiel. 

ACZ : Notre agence a la culture de l’objet unique et sur mesure depuis maintenant 30 ans, que ce soit pour nos projets de logements, d’équipements publics, ou de projets mixtes, dont cette opération fait partie. Une opération de cette taille s’accompagne évidemment de plusieurs enjeux importants. D’abord, un caractère sériel, que l’on doit casser, mais qui représente aussi une vraie opportunité : la solution de béton préfabriqué retenue pour cet immeuble permet par exemple une réduction de matière et de déchets sur le chantier, donc de décarbonation du bâtiment. Le risque se situe cependant plutôt du point de vue urbain. Les opérations de cette envergure peuvent devenir des boosters ou des annihilateurs urbains, donc tout l’enjeu est de rendre le projet attractif à l’extérieur comme à l’intérieur. Pour ce faire, on peut travailler la fonctionnalité, l’efficacité ainsi que la rentabilité technique et financière, comme toute commande normale, mais nous essayons aussi d’y apporter une générosité s’exprimant de façon plus subtile et diffuse.

Un sens 

FVK : En tant que promoteurs, nous avons la responsabilité d’apporter une réponse à l’habitat de demain. C’est pourquoi nous avons créé le think tank Les Murs ont des idées, qui nous accompagne dans la description de l’architecture et du design associé aux thématiques de chaque projet que l’on développe. Le design des espaces, réalisé par Studio Chantal Peyrat, a ici été pensé en fonction de cette thématique du bien-être, avec par exemple dans les logements une ambiance « Ma » inspirée de cet art japonais et repris dans les parties communes. Au travers du concept ECLA, nous avons la volonté d’apporter une même attention sur la qualité des hébergements que sur les parties communes, la perception des espaces étant pour nous essentielle. Dès que l’on passe la porte, on doit trouver une cohérence dans l’environnement, les ambiances et les qualités d’exécutions, dans les espaces comme dans l’offre de services tout inclus présentée à nos utilisateurs.

ACZ : L’idée de la densité apaisée se décline ici sur plusieurs éléments architecturaux, à commencer par la silhouette urbaine. Le fractionnement des volumes est par exemple pensé afin que des vues se dégagent au travers de failles donnant sur des espaces verts. Par ailleurs, nous respectons les immeubles voisins, même si le PLU autorise une constructibilité plus accrue, et avons essayé de trouver le bon niveau d’acceptabilité auprès de la ville et des riverains. Ensuite, la générosité des rez-de-chaussée est fondamentale, avec ses transparences, ses ouvertures et son dialogue avec l’espace public. D’où cette rue maintenue entre les deux bâtiments pour permettre une percée verte et offrir à tous les résidents la possibilité de profiter des extérieurs en sécurité. Cet espace vert se retrouve même sur les façades, alors que la végétation des terrasses dégringole sur la résille métallique apposée ponctuellement pour les déconstruire visuellement.

ED : En plus des éléments cités par mes partenaires, je retiens également deux points forts de cette opération. D’une part, la qualité de la lumière dans les logements, que permettent les grandes baies vitrées en bois. Il est aussi important de souligner l’apport de cette opération à la biodiversité, avec 1 000 m2 d’espaces naturels, ainsi que la plantation de 104 arbres. À ce titre, le coefficient de biodiversité par surface (CBS), qui mesure la qualité de l’espace naturel avant et après le projet, est ici positif, ce qui indique que nous avons amélioré la situation. La ville est pointée du doigt du fait sa trop grande minéralisation, mais ce projet urbain, quoique dense, peut ainsi implanter un îlot de fraîcheur en ville. Il est toujours important dans un projet immobilier de pouvoir dépasser le seul apport aux occupants de l’immeuble et d’ouvrir son impact au bénéfice du quartier avoisinant, car c’est aussi ce qui rend possible la réalisation d’une opération. Par son architecture, sa morphologie, son plan masse et ses gabarits, cette opération dialogue avec le voisinage et réussit son insertion urbaine.  

Leurs bios

Anne-Charlotte Zanassi 

Diplômée de l’UP7 – École d’architecture Paris Tolbiac, Anne-Charlotte Zanassi a cofondé en 1993 l’agence d’architecture Philéas aux côtés de Dominique Vitti et Julien Zanassi. Articulant sa pratique autour de trois thématiques fortes – le collaboratif, l’écoresponsabilité et l’innovation sociale –, elle est en outre une membre fondatrice des collectifs PLAN01 (2000) et French Touch en (2007), ainsi que du bureau d’écoconception PLAN02, dédié aux ambitions environnementales des projets et intégré à son agence.

Emmanuel Desmaizières

Emmanuel Desmaizières a rejoint Icade en 2019 en tant que directeur général d’Icade Promotion et membre du comité exécutif. Diplômé de l’École des mines d’Alès ainsi que du Centre des hautes études de la construction, il a amorcé sa carrière en 1994 comme conducteur de travaux chez Bouygues Bâtiment Île-de-France, puis a rejoint Bouygues Immobilier quatre ans plus tard en tant que responsable de programmes. Nommé directeur général Immobilier d’Entreprise France en 2010, il a notamment créé la structure UrbanEra en 2015.

Florelle Visentin-Klein

Titulaire d’une double spécialité, Florelle Visentin-Klein est architecte DPLG et urbaniste. Elle débute sa carrière en 1996 et exerce en tant qu’architecte DPLG pendant six ans. Désireuse de participer de façon plus directe et plus engagée dans la fabrique de la ville, elle est très vite attirée par les métiers de la promotion immobilière et intègre Océanis Promotion en 2002. Elle y occupera différents postes de direction avant de devenir présidente en 2015. Depuis 2018, elle occupe également les fonctions de directrice générale déléguée et est membre du directoire d’Uxco Group.

Leur projet commun

Développer un projet mixte et structurant pour la ville de Villejuif sur une friche industrielle située à proximité de son futur Campus Grand Parc dédié à la santé. De cette ambition de départ confiée à Atelier Philéas Architecture est née la résidence étudiante et de coliving ECLA Villejuif, réalisée conjointement par Icade Promotion et Océanis Promotion, filiale d’Uxco Group. Détenue et opérée par ce dernier, la résidence propose depuis janvier 863 lits répartis sur 754 logements ainsi que 2 500 m2 de services, tels que des espaces de coworking ou de restauration. 

Dans sa programmation comme dans son design, réalisé par Studio Chantal Peyrat, elle a été pensée dans une thématique «  Care  », développée en collaboration avec le think tank Les Murs ont des idées, inspirée par la prépondérance de la santé et du bien-être dans son environnement immédiat. Celle-ci se décline au travers d’une ambiance «  Active design  » qui repose sur le bien-être du corps, et sur une ambiance «  Ma  », art japonais basé sur le bien-être de l’esprit, de même que sur la mise à disposition d’espaces de yoga et d’un sauna. Dans la même veine, elle devrait prochainement accueillir l’association Vaincre le cancer.

Divisé en deux immeubles séparés par une avenue piétonne végétalisée, l’ensemble de 20 000 m2, qui a représenté un investissement de 97,5 M€, a été réalisé en béton préfabriqué de manière à réduire les volumes de matériaux utilisés et les déchets de chantier produits. Les 1 000 m2 d’espaces naturels, obtenus notamment grâce à la plantation de 104 arbres, ont par ailleurs permis à l’opération d’obtenir un coefficient de biodiversité par surface (CBS) positif.

Article issu du Business Immo Global 194.

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