La revue des nouveaux usages
et du pouvoir des lieux.

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Stade Bauer / Yoann Choin-Joubert, Karim Bouamrane & Patrice Haddad

Photos : Margaux Demaria pour business immo global

Construit en 1909, le stade Bauer de Saint-Ouen a été au fil des ans un symbole populaire : théâtre des ambitions sportives d’un club devenu lui aussi mythique, le Red Star, et témoin des rêves et des luttes de ses supporters. Devant la vétusté du site, empêchant désormais son occupant d’y évoluer, un appel à projets mené dans le cadre du concours Inventons la Métropole du Grand Paris 2 a retenu en juin 2019 le programme de réhabilitation porté par le promoteur nantais Réalités. Au menu, un nouveau stade de football et un programme immobilier mixte de 30 000 m2 dont le chantier a enfin pu démarrer cet été après deux ans de rebondissements. Échanges entre Yoann Choin-Joubert, président de Réalités, Karim Bouamrane, maire de Saint-Ouen, et Patrice Haddad, président du Red Star.

Une rencontre

Karim Bouamrane : À Saint-Ouen, ce projet apporte d’abord un sentiment de fierté. Pour ceux qui viennent d’ici et y vivent, le stade Bauer et le Red Star sont plus qu’un club. C’est une histoire d’attachement, de souvenirs et de lien intergénérationnel. Une histoire populaire dont nous sommes fiers. C’est pourquoi nous avons lancé, dès notre élection l’année dernière, un plan d’action en travaillant avec la Métropole du Grand Paris, le département de la Seine-Saint-Denis et les villes mitoyennes, pour répondre en amont aux potentielles embûches et favoriser un alignement des planètes permettant de concrétiser cette opération avec enfin une rigueur calendaire.

Patrice Haddad : Ce fut un long périple. Le club a été confronté pendant 12 ans à de nombreuses péripéties pour faire aboutir ce projet. L’énergie des derniers mois a cependant été exceptionnelle. D’abord, la nouvelle administration a su tenir ses engagements. Un tel programme dépend du temps politique, et nous avons aujourd’hui la démonstration que celui-ci peut être court, efficace et au profit des projets privés. Réalités a conservé un cap jusqu’à remporter un concours, le perdre, le gagner de nouveau, et a démontré sa capacité à mettre en place un chantier en moins d’un mois. Cet alignement des planètes s’est constitué autour d’un club de football de quartier, dont le récit épique s’échelonne sur 120 ans. Un club populaire inscrit dans une culture totalement différente de celle du football d’aujourd’hui et qu’il faut préserver.

Yoann Choin-Joubert : Cette opération part de l’identité de Saint-Ouen et d’un projet politique, avec une complicité entre un stade et la ville, qui nous a vendu son terrain pour que nous portions l’équipement et le coconstruisions avec le club. Le budget d’investissement s’élève à environ 200 M€ pour la Bauer Box et à 35 M€ pour le stade. La multiplicité d’usages que propose la Bauer Box, avec une école de commerce, des bureaux, du coliving, une destination santé, de la restauration, du commerce et du divertissement, traduit ainsi selon moi l’ambition d’excellence que porte Saint-Ouen pour ses habitants. Le programme a été confronté aux attentes de la population au travers d’une consultation citoyenne qui a notamment mené à une réduction d’échelle et place aujourd’hui l’emphase sur la préservation de l’âme de ce stade et de son club. Cette nouvelle manière de faire notre métier nous mène à notre projet le plus ambitieux, dans lequel nous mettons certainement le plus de nous-mêmes. Réalités souhaite d’ailleurs y installer son siège institutionnel parisien.

Une vision

KB : Après les nombreux exils à Marville, Beauvais et Paris, nous avons compris que l’une des conditions sine qua non pour que les projets sportifs, économiques et politiques fonctionnent, était que le club continue de jouer pendant la durée des travaux. Il y a donc dans ce projet un triptyque, avec un projet politique, un projet sportif et un projet économique. Pour l’appréhender, deux options s’offrent à nous. Chacun peut jouer sa partition, ce qui conduit à l’immobilisme que nous avons connu au cours des 30 dernières années. Ou alors, nous pouvons partir du principe que ces intérêts peuvent converger si l’on joue plutôt un grand opéra. Le Red Star doit s’inscrire dans le territoire avec des valeurs de respect de l’histoire et d’ouverture sur la ville. Son stade doit être responsable et écologique à tout point de vue, des prestataires utilisés aux conditions de travail des ouvriers en passant par la philosophie du groupe qui porte le projet et les matériaux utilisés. 

YCJ : Ce programme immobilier représente notre vision de la fabrique de la ville au XXIe  siècle. Une ville foisonnante avec une multitude d’usages au même endroit et où l’équipement d’une équipe professionnelle ne pèse pas sur les finances publiques. Nous y retrouvons une envie de demain, de progrès, qui manque souvent en France. Nous avons ainsi souhaité créer un lieu de destination, un marqueur où les gens ont vraiment envie d’aller, plutôt qu’un énième centre commercial de proximité ou plateau tertiaire traditionnel. Notre idée était aussi de casser les codes de l’investissement institutionnel, qui a tendance à privilégier un monopreneur, en misant plutôt sur la mixité d’usages. Et cette approche est déjà récompensée, puisque nous sommes déjà à 62 % de remplissage alors même que nous n’avons toujours pas lancé la commercialisation. Par ailleurs, l’actif sera probablement à destination d’un investisseur unique, mais nous aimerions aussi nous associer à son portage en tant qu’investisseur minoritaire de long terme, par exemple dans un club deal avec de grands acteurs immobiliers institutionnels. 

PH : Ce club a connu une descente aux enfers dans les années 2000, mais il a aussi, par le passé, été confronté à une grippe espagnole, deux guerres et maintenant au Covid-19. Quelles sont les valeurs qui tiennent un club aussi fortement ? Mon but n’était pas d’entrer dans l’histoire du football, mais de pouvoir contribuer à celle du Red Star. Garder ce club en centre-ville demandait de l’audace, de l’énergie et de la force pour que l’engagement se concrétise. C’est un projet très contraint auquel plusieurs se sont intéressés et sur lequel peu étaient prêts à se lancer, mais il nous permet de conserver notre identité. Par ailleurs, un tel actif immobilier peut certes être utile à la structuration financière d’un club s’il ne pèse pas trop, mais notre modèle économique ne sera pas basé sur la rentabilité de son exploitation. Une grande part du budget viendra de notre centre de formation, donc des talents de Saint-Ouen et de son département pour identifier aujourd’hui les grands joueurs de demain. L’exploitation du stade devra donc être amortissable et équilibrée, mais elle n’aura pas à être le grand ressort économique du club. Il doit plutôt permettre de donner envie aux jeunes de venir jouer et s’inscrire dans notre centre de formation.

Situé à Saint-Ouen-sur-Seine et livré en 2024, le stade Bauer pourra accueillir 10 000 spectacteurs et s’intégrera dans la Bauer Box, un ensemble immobilier mixte de 30 000 m2. © Réalités

Une ambition

YCJ : Ce projet a été un combat et témoigne de notre volonté à tenir nos engagements. Réalités porte ainsi sa part du contrat et assume ses risques. D’abord face au chantier, qui a démarré dès l’acquisition du stade complétée, même si tous les permis ne sont pas encore déposés, puisque nous devons au Red Star de pouvoir rejouer sur site à partir de début septembre. Avec ce projet, nous sommes au service d’un territoire, mais aussi de son usage par ce club emblématique. Nous avons un contrat pour mettre à disposition gratuitement le terrain fini et les 2 600 places de la tribune ouest jusqu’à la livraison globale de l’actif, en 2024. Après l’été, nous aborderons ensemble la question de l’exploitation future, car il serait souhaitable que le Red Star soit propriétaire de son équipement.

PH : Quand j’ai repris le club en 2008, j’ai eu du mal à faire comprendre que le Red Star pouvait avoir un intérêt sportif, mais aussi symboliser une renaissance pour Saint-Ouen, car il est plus difficile de reconstruire que de construire. Nous avons donc été à bien des égards une start-up de 120 ans, et la résilience démontrée par nos équipes a permis de convaincre des acteurs publics et privés d’accompagner notre ambition pour le club. Ce projet d’infrastructure va vers la tendance privée sans céder aux sonnettes alarmantes du « foot business ». Quand il verra le jour, nous n’aurons plus à nous donner de limites sportives et pourrons penser au mieux, tout en préservant les valeurs de ce club.

KB : Nous devions trouver le bon ratio entre des réalités financières et une capacité à déployer un projet pérenne et à la hauteur de nos attentes. Certains s’inquiètent de la gentrification qui accompagnerait cette opération. Saint-Ouen doit être une identité, une fierté et un attachement au territoire, quelles que soient ses origines sociales et culturelles, ses orientations sexuelles ou son histoire géographique. Nous ne devons pas monter les populations les unes contre les autres, mais faire converger des valeurs de bienveillance, de progrès et de démocratisation de l’excellence. À ce titre, cet équipement de qualité sera ouvert à tous et nous nous engageons pour nous assurer, aux côtés des collectivités territoriales, qu’il y aura une tarification accessible. En retour, il permettra au Red Star de côtoyer l’élite et de concrétiser son ambition de rejoindre la Ligue 1.

© Margaux Demaria pour business immo global

Yoann Choin-Joubert   

Titulaire d’un DEA de sciences politiques de l’IEP de Rennes, Yoann Choin-Joubert a amorcé sa carrière au sein du cabinet PricewaterhouseCoopers (PwC), d’abord en tant que consultant en organisation puis au sein du département Corporate Finance. Deux ans après la création d’un cabinet de consulting, il fonde en 2003, aux côtés de Christophe de Brebisson, le groupe Réalités, dont il est président-directeur général. Malgré crise sanitaire, le promoteur immobilier nantais a vu le chiffre d’affaires consolidé de son groupe dépasser pour la première fois la barre symbolique des 200 M€ en 2020, après un bond de 23 %.

© Margaux Demaria pour business immo global

Karim Bouamrane  

Fort d’une carrière dans le secteur de la cybersécurite, au cours de laquelle il a occupé différents postes de direction chez Aruba Networks, Xirrus, Guidance Software et Bitglass, Karim Bouamrane a été élu à la mairie de Saint-Ouen-sur-Seine en juin 2020, sous la bannière du Parti socialiste. Nommé un mois plus tard en tant que vice-président de l’Établissement public territorial Plaine Commune, l’homme politique de 48 ans a été élu cet été conseiller départemental de la Seine-Saint-Denis.

© Margaux Demaria pour business immo global

Patrice Haddad

Gérant et producteur au sein de la société de production publicitaire Première Heure, qu’il a fondée en 1981, Patrice Haddad est devenu en 2008 l’actionnaire majoritaire du Red Star Football Club, dont il assume depuis la présidence. Une aventure entrepreneuriale, mais aussi une histoire de passion pour l’homme d’affaires aux éternels verres fumés, qui porte pour l’institution sportive audonienne une ambition à la hauteur de sa célèbre réputation.

© Réalités
© Réalités

Leur projet commun

Siège historique du Red Star Football Club depuis 1909, l’emblématique stade Bauer de Saint-Ouen n’est plus en adéquation avec les ambitions de son célèbre occupant. Après plusieurs années de débats, le promoteur nantais Réalités a remporté en 2019 un appel à projets, lancé dans le cadre d’Inventons la Métropole du Grand Paris 2, visant à donner un second souffle à l’enceinte. Aux côtés d’un stade pouvant désormais accueillir 10 000 places et adapté aux besoins d’un club élite, le groupe construira à horizon 2025 un ensemble immobilier mixte de 30 000 m², la Bauer Box, proposant des bureaux, du coliving, des commerces, des services ainsi qu’une offre de restauration et de divertissement. Pensé par les cabinets SCAU Architecture et Clément Blanchet Architecture ainsi que par l’agence de design Saguez & Partners, le projet portera un style à l’anglaise avec une esthétique brute et industrielle. Un parti pris urbain qui ne s’obtiendra pas au détriment de l’écologie et du végétal, puisque le nouveau site proposera plus de 2 000 m² de toits-terrasses végétalisés et 600 m2 d’espaces verts en pleine terre, et réutilisera des matériaux de l’ancien stade.


Article issu du numéro 178 de Business Immo Global.

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